Depuis près de 30 ans le logement est une question délicate pour de nombreux luziens, la municipalité a fait quelques efforts dans le domaine du logement social mais sans pouvoir rattraper un retard criant. À l’occasion du vote sur la subvention de la partie sociale du projet immobilier Itsas Alde, Peio Etcheverry-Ainchart, élu Herri Berri, demande une révision du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Saint-Jean-de-Luz.

plan local d'urbanisme

« Nous ne pouvons évidemment pas par principe nous opposer à cette délibération subventionnant la partie sociale d’un projet immobilier. Mais vous vous en doutez, cette délibération ne nous satisfait pas pleinement, loin s’en faut.

Un subvention bien insuffisante

D’abord, si subvention il y a, elle n’est toujours que de trois malheureux pour-cent, dont le tiers n’est d’ailleurs pas versé par la Ville mais par l’Agglomération, ce qui rend finalement notre effort bien plus modeste qu’affiché. Si on résume, dans cette ville quand le foncier ne nous appartient pas, nous donnons 3% pour le social ; quand le foncier nous appartient, nous le vendons aux opérateurs sociaux ou accordons au mieux un bail emphytéotique.
Dans tous les cas, l’effort est limité, or il nous semble réellement que les besoins actuels en matière de logements maîtrisés nécessiteraient bien plus de volontarisme. A titre de comparaison récente, je vous signale qu’à Hendaye, au projet Antzokia, la ville a cédé gratuitement le terrain à l’Office 64 – terrain d’une valeur de 290.000 euros – et a ajouté 27.000 euros de subventions. Nous pensons vraiment qu’on peut faire mieux ici, mais passons.

Des promoteurs privés voraces

Nous soulignons par contre autre chose, plus préoccupant encore. Nous avons ici un nouveau projet de près de 70 logements, qui complète un premier de dimension à peu près équivalente, dans lesquels les prix dans le marché libre seront encore une fois inaccessibles à la plupart des bourses et les logements sociaux limités aux 30% syndicaux. Après Itsas-Larrun, Itsas-Lurra, Mendi-Artean, Plaza Saint-Joseph, le Rex, Chingaletenia, et avant bientôt de nouveaux projets notamment le long de l’avenue Ithurralde, la promotion privée s’accapare avec voracité toutes les potentialités foncières disponibles dans la ville. Parfois, et c’est logique avec la raréfaction des grosses parcelles foncières, ce ne sont pas d’aussi gros projets qu’à Acotz et les promoteurs savent jouer avec les dispositions peu contraignantes du PLU pour éviter de produire du logement social : « moins de 10 logements, chat perché, pas de logement social exigé ! ».
Chaque fois, la Ville a renoncé à préempter, pour des raisons d’ailleurs fort compréhensibles en soi, mais s’infligeant une double peine : disparition d’une opportunité foncière, et retard encore accru en termes de logements sociaux.

Maîtriser le PLU

Quelle solution, alors ? Soit on attend comme les bons numéros du Loto que les prix baissent pour que la Ville puisse enfin préempter, soit on agit là où on a encore un peu de maîtrise, c’est-à-dire sur le PLU. Le nôtre est en cours de révision générale, mais une révision votée en 2010 soit il y a déjà 6 ans. A ce jour et quelles que soient les raisons parfaitement légitimes, toujours pas de PADD alors même que nous avions cru que la séance de ce soir était prévue à cet effet. Quoi qu’il en soit, le temps que le nouveau PLU soit opposable et faute de savoir ce que vous comptez y mettre de nouveau, il est à craindre que de nombreuses nouvelles opportunités nous passent encore sous le nez. D’où notre proposition d’une révision simplifiée dès à présent, mesure légère et rapide permettant de gagner un temps précieux.

Une solution innovante, la révision simplifiée du PLU

Cette révision simplifiée permettrait de tester une mesure à la fois innovante et de fort impact si l’on veut assainir la situation du logement avant qu’il n’y ait plus de possibilité d’action urbanistique. Une proposition limitée dans le temps afin d’être mesurable par le biais d’un bilan d’étape (par exemple pendant une dizaine d’années d’expérimentation ou jusqu’à la révision générale suivante) et ciblée dans l’espace communal.

chantier quartier Acotz à Saint-Jean-de-Luz

Rééquilibrer la mixité sociale

La logique de base est claire et affirmée : le rééquilibrage de la mixité sociale. Il s’agirait de modifier les règles de la construction dans toutes les zones où cette mixité sociale est faible, excluant donc par exemple Ichaca, Urquijo et Urdazuri, de toute manière déjà très denses. Seraient également exclus les Espaces Proches du Rivage (EPR), en respect de la Loi Littoral (donc Erromardi/Acotz). Par contre, tout le reste de la ville serait concerné et sur ces zones, il s’agirait au minimum d’étendre la règle habituelle des 30% de LLS sur tous les programmes compris entre 5 et 10 logements, voire de la passer à 40%. C’est essentiel car avec la raréfaction du foncier et l’imposition des logiques de renouvellement urbain, ce sont sur ces dents creuses et petites parcelles que se multiplieront les nouveaux programmes, il ne faut donc pas qu’ils restent en dessous du radar du PLU. Quant aux programmes supérieurs ou égaux à 10 logements, il s’agit de passer la règle à 50% LLS et 20% d’accession sociale sécurisée, afin de favoriser aussi le déblocage du parcours résidentiel.
Le but de cette cure d’assainissement est clair, il s’agit de rendre à la puissance publique son rôle de régulateur du marché : soit la promotion privée recule devant l’achat des terrains et les prix commenceront à baisser, jusqu’à une préemption possible ; soit la promotion privée s’alignera, et elle mettra alors sa puissance financière majoritairement au service du logement social dont nous avons besoin.

Quelles seraient les conséquences ?

L’effet collatéral sera assurément une augmentation des prix des logements privés restants, mais ces prix – de toute manière déjà inaccessibles à la population – seront tempérés par les limites du marché lui-même et par la proximité immédiate de logements sociaux.
En parallèle, il faudra évidemment développer l’effort de production de logement social d’initiative publique, afin d’éviter un risque d’atonie temporaire de la construction dans les grosses promotions. A cet égard, Fargeot est une zone à prioriser, c’est évident, mais à part aux ateliers techniques on risque d’attendre longtemps que les biens soient en vente et de toute manière ce ne doit pas être la seule zone de projet.
Cette proposition, nous la faisons dans un esprit constructif, c’est-à-dire en considérant que quelles que soient les raisons qui expliquent la tension foncière et immobilière actuelle dans la ville, il nous incombe à tous d’y chercher remède, opposition comme majorité. Nous sommes tous dans le même bateau. Nous n’assénons pas cette proposition comme une vérité révélée mais comme une idée à travailler ensemble pour voir ce qu’elle peut donner, comment elle peut être amendée, corrigée, ou jetée à la poubelle si elle se révèle mauvaise. »

Intervention de Peio Etcheverry-Ainchart – Conseil Municipal  septembre 2016