Nous ne pouvons commencer une analyse de ce projet de PLU sans déplorer le fait que – malgré nos demandes qui auparavant étaient acceptées sous Peyuco Duhart durant d’autres enquêtes publiques – il ne soit cette année pas possible de prendre rendez-vous avec le commissaire enquêteur un samedi matin. Or Internet ne remplace pas – et ne doit pas remplacer – la possibilité de rencontre directe.

plan local d'urbanisme

9 ans pour présenter un nouveau Plan Local d’urbanisme !

Une promotion immobilière à réguler

Sur le fond, en matière de lecture générale et d’analyse du volet logement du Plan Local d’Urbanisme (PLU), il est d’abord notable que nous arrivons à la fin d’une procédure extrêmement longue, bien trop longue (9 ans). Or, pendant ce temps, la promotion immobilière privée est restée très active, la plupart du temps de manière légale, parfois illégale.

La possibilité d’un PLU simplifié

Afin d’éviter cette fuite en avant, notre groupe a proposé diverses mesures et notamment sollicité en mai 2016 une révision simplifiée permettant d’encadrer davantage les opérations immobilières dans la ville; mais le fait est que plus d’une dizaine d’opérations privées, représentant des dizaines de logements, ont pu être lancées dans le cadre de l’ancien PLU, entravant les logiques censées être aujourd’hui défendues dans le futur PLU. Encore une fois, on a perdu du temps.

Saint-Jean-de-Luz : mauvaise répartition des logements

Aujourd’hui, nous avançons enfin, mais encore faudrait-il que ce soit dans le bon sens et de manière significative. Or, dans ce nouveau projet de PLU les logiques générales sont fondées sur les prescriptions du PLH et sur le paradigme suivant : pour absorber les évolutions démographiques prévues et souhaitables (1000 habitants de plus), il faut construire près de 1000 logements supplémentaires dans la ville et cela nécessite en partie des ouvertures à l’urbanisation. Nous verrons plus en détail cet aspect dans l’analyse des OAP, mais à la base nous affirmons que notre groupe refuse le principe qu’il faille considérer comme une fatalité le besoin de construire de nouveaux logements : il y a à la louche 14000 habitants dans la ville, et 14000 logements existants. Et on propose encore 1000 logements de plus pour 1000 habitants de plus !! Avec un logement pour un habitant, il n’y a pas de manque: le problème est que près de la moitié de ces logements sont vides, soit en secondaire soit en vacance.

logements sociaux saint-jean-de-luz
Saint-jean-de-luz : projet Lilitegia

Le droit d’avoir 1 logement passe avant celui d’en avoir 2

C’est une question sociale : le droit d’avoir un logement passe avant celui d’en avoir deux. Et même dans une ville de villégiature, un taux de 45% de résidences secondaires, surtout en regard de 9% de logements sociaux (sur le nombre total de logements) est insupportable.

L’impact de nouveaux logements sur l’environnement

C’est aussi une question environnementale : construire de nouveaux logements en ouvrant à l’urbanisation, c’est consommer du foncier. Il faut cesser d’artificialiser les sols littoraux et mieux utiliser l’existant. Avant de construire davantage, il aurait fallu commencer par là, d’autant plus que le maire dit vouloir freiner cette expansion des résidences secondaires à 60/40, ce qui est un vœu pieux.

Aux yeux de la municipalité, la réduction de la résidence secondaire est présentée comme un enjeu, mais cette limitation doit passer non par la réduction en valeur absolue mais en proportion, en construisant davantage de logements principaux. Pour nous, non seulement c’est écologiquement désastreux, mais en outre nous pensons qu’il y a dans la traduction de ce principe dans ce PLU de la faiblesse et de l’enfumage, en particulier dans le volet mixité sociale du règlement.

Ainsi, dans notre proposition de révision simplifiée du PLU, Herri Berri demandait d’abaisser le seuil de production exigée de logements locatifs sociaux à 5 logements, réclamant 30-40 % de logements locatifs sociaux + 20 % d’accession sociale sécurisée entre 5 et 10 logements; puis au-delà de 10, 50 % de locatif social + 20 % d’accession sociale. Or dans le projet actuel il n’est prévu que ceci :

  • 5 à 7 logements, 20 % en accession sociale ; donc pas de logement locatif social (LLS)
  • 8 à 15 logements, 30 % LLS + 20% accession sociale
  • 16 à 40 logements, 40 % LLS + 20% accession sociale
  • 40 et +, 50% LLS + 20 % accession sociale

Or, c’est entre 5 et 20 qu’il fallait faire porter l’effort, car il ne reste que de petites parcelles. L’accession sociale est pour nous aussi utile socialement car elle participe de la relance du parcours résidentiel, mais dans la logique de la municipalité elle est utilisée comme un artifice comptable permis par la loi ELAN, qui permet de les comptabiliser dans les objectifs de logements sociaux durant 10 ans. Pire, il n’y a aucune clause antispéculative suffisante. RDV dans 10 ans avec la triple peine : chute du pourcentage de LLS, revente de ces logements à prix d’or, et destination résidence secondaire pour une grande partie d’entre eux.

 

Les OAP du Plan Local d’Urbanisme à Saint-Jean-de-Luz

Saint-Jean-de-Luz compte 7 Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) dans ce PLU: Errota Zahar, Ur Mendi, Karcingo Borda, Hauts de Jalday, îlot Foch, Balkoin et Fargeot. Rappelons que ces OAP participent à la production de 1000 logements prévus sur ce nouveau PLU, dont 1/3 en extension urbaine. Ce qui nous dérange, c’est la consommation de foncier que l’on pourrait éviter avec des OAP en moins ou mieux construites.
Nous allons exposer notre point de vue pour 3 d’entre-elles; une qui nous semble aller dans le bon sens, et deux qui nous semblent éminemment contestables.

OAP quartier Fargeot

Face à la problématique de consommation foncière due à l’étalement urbain, à l’artificialisation induite des sols, aux impératifs d’assainissement et de mobilité ainsi qu’à la nécessité de production de logements accessible à tous, Fargeot nous semble «le bon élève» de ces 7 OAP.
Elle répond à un principe qui, reprenant ces problématiques, devrait s’imposer à ce PLU luzien: «Construire la ville dans et sur la ville».
Sur cette OAP, on ne pourra que regretter le manque de réactivité de la Ville pour l’acquisition de quelques parcelles permettant la réalisation d’un programme immobilier sans passer par un vraisemblable recours contentieux.

OAP Hauts de Jalday et Jalday IV

Pour Jalday IV construction d’une piscine à vagues (à 1,5km de la mer!) et d’un ensemble commercial sur 8 ha.( piscine, espaces verts, bureaux, commerces, hôtel de 100 chambres R+3)
Pour les Hauts de Jalday construction sur 13 ha de 150 à 200 logements dont une partie en ligne de crête comme le laisse entendre l’intitulé du projet. ( 6 ha destinés à l’habitat en R+2 et 4 ha en activités et le reste en espaces verts).
Ces deux projets ont de grandes chances d’être retoqués par les services de l’Etat car:

  • A notre sens, il n’y a pas de continuité urbaine entre les bâtiments de boardriders, le parking attenant et les OAP, donc pas d’extension réglementaire possible.
  • Leur non incidence paysagère reste à démontrer.
  • Une nouvelle réglementation sur l’identification des zones humides va imposer de nouvelles analyses qui restent à effectuer.
  • La DRAC pointe une zone archéologique 11 en bordure de la route d’Ahetze sur la zone Jalday IV.
    Par ailleurs, les 150 à 200 logements prévus sont inutiles puisque le seuil des 1000 logements à produire est atteint par les autres programmes mis en œuvre sur ce PLU.

Nous demandons donc le retrait de cette OAP.

OAP quartier Errota zahar

L’OAP Errota zahar a été présentée par la Mairie comme un hameau nouveau intégré à l’environnement ou HNIE.
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la possibilité de recourir à la forme d’urbanisation de HNIE a été totalement abandonnée. Toutefois, le législateur a souhaité organiser une période transitoire jusqu’au 31 décembre 2021.
Le PLU luzien prévoit donc le secteur d’Errota zahar en utilisant cette possibilité.
Cependant aucune justification, hormis celle de réutiliser les droits d’un ancien lotissement dont les droits à bâtir sont caducs, n’est apportée par le document.
Par ailleurs, le PLU concernant ce projet d’HNIE n’apporte aucune démonstration du respect de la loi Littoral:

    • Le SCOT ne prévoit pas ce type d’extension d’urbanisation.

– Le site retenu combine plusieurs inconvénients environnementaux: zone inondable ( lit majeur de la Nivelle), zones humides, incidences paysagères; ceux-ci ne répondent pas à une intégration environnementale imposée par la loi.

  • La destination et le type de logements prévus ne paraissent pas en pénurie sur la commune.
  • La consommation de 3,5 hectares pour 10 constructions ne répond ni aux objectifs de modération de consommation d’espace, ni «aux caractéristiques et organisation s’inscrivant dans les traditions locales».

 

En l’état, nous demandons le retrait de cette OAP.

Pour autant, le projet pourrait être étudié en le réduisant à 1 hectare ( plus soumis au SCOT) avec une ouverture au public des berges du lac de Basabeltz et un cheminement piéton pédagogique autour du thème des barthes de La Nivelle.

Pour clore ce chapitre consacré aux OAP dans lequel nous pointons la consommation excessive de foncier, nous tenons à rappeler que l’urbanisation hors agglomération est généralement irréversible alors qu’elle est toujours réversible en zone urbanisée. C’est un argument supplémentaire pour penser d’abord à construire la ville dans et sur la ville!

Station épuration Saint-Jean-de-Luz vue du ciel
Station épuration Saint-Jean-de-Luz / Guétary

L’assainissement

Une directive européenne pointe le Pays Basque comme un point noir en matière d’assainissement. Cela questionne sur l’extension de l’urbanisation pour l’ensemble du territoire alors que le réseau d’assainissement n’est pas à la hauteur. ( rappel en Conseil communautaire le problème entre Bidart/Arbonne et Ahetze).
2 stations d’épuration sur le territoire: Zenitz en binôme avec Guéthary et Arxiloa.
Celle d’Arxiloa et le réseau d’assainissement associé dysfonctionnent; cela est acté officiellement depuis 2012 (problème connu et récurrent traité en 3 lignes sur le rapport de présentation qui fait 400 pages Tome 1 p. 108 et 109 du PLU arrêté).
Les dysfonctionnement actés:

  • Perturbations du traitement biologique par intrusion d’eaux de mer dans les réseaux.
  • Saturation de la station lors de fortes pluies en hiver et par faibles pluies en été car 40% du réseau est unitaire ( arrivée en fort volume d’ eaux de pluie et d’eaux usées). L’incapacité de traitement conduit alors à un rejet direct en mer.

Cette situation nécessite d’importants et coûteux travaux que le document fixe à horizon 2040. Cette échéance ne permet pas d’assurer à court terme une amélioration de la situation actuelle.
En l’absence de ces travaux, nous pensons que l’ouverture à l’urbanisation pour l’accueil de 1000 habitants supplémentaire conduirait à une aggravation des incidences sur l’environnement (augmentation de la fréquence de fermetures de plages entre-autres).
Les services de l’Etat, dans leur avis sur le PLU, demandent que ces travaux de mise en conformité soient un préalable à la réalisation des zones à urbaniser; cette ouverture devra être reportée à la réalisation des travaux d’amélioration ou tout du mois à la présentation d’éléments concrets de mise en œuvre.
Par ailleurs, les bassins «tampon» situés aux Flots bleus et sous le square Jean Verdun ne sont pas calibrés pour faire face aux eaux de ruissellement en cas de fortes pluies et donc en situation de sur-verse; cela conduit à un rejet direct dans la baie de ces eaux de surface, souvent très polluées.
Plus en amont, la STEP de Saint Pée sur Nivelle, dans un état de fonctionnement médiocre, participe à la dégradation de la qualité des eaux de la Nivelle arrivant dans la baie.
De plus, l’augmentation de l’artificialisation des sols, empêchant l’infiltration des eaux de pluie, conduit à une augmentation du ruissellement de surface et donc à une saturation rapide et brutale des différents réseaux d’assainissement.
En vertu du principe qui postule que « l’on ne mette pas la charrue avant les bœufs », nous demandons qu’avant toute urbanisation nouvelle soit d’abord étudié son impact sur le réseau d’assainissement. Cela passe aussi par:

  • La mise en conformité de la STEP d’Arxiloa.
  • La mise en œuvre de travaux visant à la création d’un réseau séparatif en centre ville.
  • La diminution de la consommation foncière (voire OAP inutiles).
  • L’arrêt de l’artificialisation des sols, par donc une moindre consommation foncière, mais aussi par la création de parkings de stationnement en structure alvéolaire permettant l’infiltration des eaux de pluie ou en silo afin de diminuer leur emprise minérale au sol.

En ce qui concerne la STEP d’Arxiloa, compte tenu de ces problèmes de fonctionnement et de sa position en limite du trait de côte, nous pensons qu’il manque dans ce PLU figure un terrain susceptible d’accueillir une station d’épuration moderne, efficace et en situation sécure.

marquage au sol sur piste cyclable
piste cyclable

Les mobilités

Un bon point, avec l’apparition sur le PLU de plusieurs parkings relais ou de dissuasion; nous en parlions depuis 2003, la Mairie se décide enfin à agir . . . 16 ans après!
Un manque, avec l’absence d’un parking relais à destination des automobilistes arrivant du Pays Basque sud, d’Hendaye et d’Urrugne. Cela pourra être étudié avec nos proches voisins cibouriens.
Un mauvais point, avec l’absence totale de pistes cyclables du quotidien permettant une liaison cycliste quartiers/centre ville et parkings relais/centre ville.
Proposer l’outil ( le vélo à assistance électrique) c’est bien, proposer le support qui va avec ( la piste cyclable) . . . c’est mieux!

Les déchets inertes

La problématique a récemment surgi dans l’actualité avec l’affaire de Signes qui montre que les maires sont en première ligne pour y faire face. Depuis elle est régulièrement évoquée dans un dossier du journal Sud Ouest. En tant que groupe municipal c’est un sujet qui nous concerne, nous interpelle et nous préoccupe par ses dimensions et ses impacts sur notre territoire.

eraikuntza

Les déchets inertes c’est quoi ?

Les déchets inertes sont un type de déchets particuliers qui découlent des travaux du bâtiment et des travaux publics, c’est-à-dire des travaux de terrassement et de démolition (briques, pierres, parpaings ; béton ; carrelage, céramique, faïence ; tuile, terre non polluée° ; Ces déchets sont dit inertes car ils ne subissent aucune modification (physique, chimique ), ils ne se décomposent pas, ne brulent pas, ne sont pas biodégradables. Bref, ils font partie des déchets non dangereux.

Comment sont traités les déchets inertes ?

Dans l’idéal réglementaire, l’impact environnemental de ces déchets est limité :

  • par le réemploi ou par des actions de gestion optimisée des matériaux (concassage de béton par exemple, récupéré après la démolition d’un bâtiment et réutilisé comme matériel de nivellement du site de démolition) ;
  • par des exutoires spécifiques que sont les installations de stockage des déchets inertes (ISDI) qui sont depuis 2015 soumises à la législation des Installations classées pour l’environnement (ICPE); et qui doivent être validées par le préfet. Ces ISDI ICPE peuvent être privées ou publiques.

Quels problèmes posent-ils ?

De manière générale et plus particulièrement sur notre territoire il y a beaucoup plus de déchets plus de déchets produits que de capacité de traitement ou d’accueil dans des installations classées. En conséquence on assiste à une prolifération de décharges sauvages voire à des solutions d’ « arrangement » comme le remblaiement de terrains.
Ces dépôts posent de vrais problèmes environnementaux : destruction de zones humides, comblement de champ d’expansion de crues ou de cours d’eaux, pollution des sols et/ou des eaux souterraines sans parler de la détérioration des paysages ou de la perte de rendement des terres agricoles …. A titre d’exemple sur notre commune : dépôt du bois de Fagosse qui a entrainé le comblement d’un cours d’eau et celui de Chantaco sur un Espace Boisé Classé (EBC) et en zone humide

Quels problèmes posent-ils ?

    Parce que et ce n’est pas seulement nous qui le disons les préfets attirent l’attention sur le fait que le principal obstacle à l’ouverture des nouvelles ISDI est la non compatibilité des documents d’urbanisme permettant d’accueillir ces installations classées. Saint Jean de Luz, comme toutes les autres communes du Pays Basque d’ailleurs, ne prévoit pas de zonage spécifique dans son PLU mais s’est contentée d’intégrer cette possibilité dans le PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durables). Autrement dit, on prévoit de créer des zones d’accueil pour ces installations mais on se sait pas encore ni où ni quand !
    Parce que la commune de Saint Jean de Luz est et sera particulièrement concernée par cette problématique en raison de l’importance des chantiers actuels et à venir et des dizaines de millier de mètres cubes qu’ils génèrent ou vont générer. A titre d’exemple le chantier d’aménagement de l’ilôt Foch devrait générer à lui seul une centaine de milliers de mètres cubes de déchets inertes c’est-à-dire le quart de la capacité de la future ISDI de la Croix des Bouquets à Urrugne (exploitée par Bil ta Garbi et qui prévoit une capacité de traitement de 40 000m cubes / an pendant 10 ans).
    1. Parce que la problématique des déchets inertes met le maire en première ligne et engage sa responsabilité à plusieurs niveaux :

    2. soit, comme on vient de le voir dans l’élaboration des PLU (zone d’accueil des déchets inertes) ;
    3. soit en tant que maitre d’ouvrage sur des projets municipaux générant des déchets inertes;
    4. soit, lorsqu’il n’est pas maitre d’ouvrage par la demande de traçabilité et de suivi des déchets imposé au maitre d’ouvrage dans le cadre des instructions de permis de construire.
    5. soit par ses pouvoirs de police pour faire respecter le Code de l’Urbanisme et de l’environnement

Un cas emblématique : Acotz

Au carrefour de ces problématiques d’urbanisme et d’environnement, en examinant le PLU, une zone a retenu particulièrement notre attention. Il s’agit d’un terrain privé de 1Ha situé à Acotz (chemin Dolhareta). Ce terrain est, dans le PLU en vigueur, classé en zone NCU (espaces naturels présentant un caractère de coupure d’urbanisation et à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages). En l’espèce ce terrain est également un EPR (espace proche du rivage).
Dans un zonage NCU, les règles d’urbanisation sont très strictes ce qui revient à quasiment le rendre inconstructible (seules sont autorisées les extensions ou les mises au norme de construction à caractère agricole , les modifications de constructions existantes mais dans des conditions
Dans le projet de PLU cette zone NCU a été reclassée en zone UC. De manière générale, la classification en zone UC correspond à une urbanisation mixte, en développement, avec la possibilité d’autoriser immédiatement des constructions neuves elle correspond aux quartiers pavillonnaires d’extension urbaine. Autrement dit, un terrain constructible.
Qui plus est, ce terrain sert depuis de nombreuses années, de décharge de déchets du bâtiment dont-on peut dire sans risque de se tromper, qu’ils ne sont pas tout inertes avec toutes les conséquences que cela peut avoir sur une zone naturelle fragile située en amont d’un cours d’eau (ruisseau Beraun) et sur le même bassin versant que la rivière Grand Ixaka.

Plusieurs questions se posent ici :

    • pourquoi une zone naturelle sensible en coupure d’urbanisation et n’ayant donc pas vocation à être urbanisée devient elle constructible ? Pour quels projets futurs ?
    • pourquoi de par la surface occupée et son caractère d’extension d’urbanisation (avec toutes les conséquences que cela implique sur les infrastructures de circulation et d’assainissement) cette zone ne fait –elle alors pas l’objet d’une OAP ?

Si cette zone devait-être ouverte à l’urbanisation : quid de la remise en état du terrain et des solutions à retenir pour la gestion des déchets : évacuation, ? remblai ?

Toutes les questions que nous nous posons renvoient in fine à la double responsabilité du maire en tant que garant du respect du code de l’environnement mais aussi dans son rôle d’aménageur du territoire dans le respect des règles du code de l’urbanisme. Ces règles ne sont pas respectées ici.
Aux dernières nouvelles, L’Etat ne s’y est pas trompé et s’est montré vigilant puisque dans l’avis émis sur la conformité du PLU s’il pointe le fait que cette zone NCU lors de la précédente révision n’a pas vocation à être modifiée et que si elle devait l’être la commune devait apporter des justifications ou des argumentations. Quelles seront elles?